Een groot artikel over het gebrek aan woningen met een middelhuur

In het FD van zaterdag 5 december 2015 stond een groot artikel over het gebrek aan woningen met een middelhuur, geschreven door Henk Hilverink (voorzitter Raad van Onroerende Zaken en voormalig ceo van woningfonds Vesteda).

De woningmarkt trekt behoorlijk aan en dat is goed nieuws. Er is echter een categorie woningen waarvoor dit niet geldt, namelijk die met een huur tussen € 700 en € 1000 per maand (middelhuur). Dit zijn juist de woningen die noodzakelijk zijn voor een goede doorstroming, dus om het scheefwonen te verminderen. Ook de starters met een inkomen even boven modaal zijn op dit woningsegment aangewezen. Het gaat om vele honderdduizenden mensen. De perspectieven voor deze woningen zijn ook voor de komende jaren niet gunstig en lijken zelfs te verslechteren.

Dit komt omdat de woningmarkt nog steeds slecht functioneert. Het prijsmechanisme werkt niet. Dit wordt vooral veroorzaakt door de vele miljarden euro’s aan impliciete en expliciete overheidssubsidies in de woningmarkt. In de markt voor sociale huurwoningen (in totaal bijna 2,4 miljard woningen) zijn het vooral de huren die (ver) onder marktniveau liggen. Bij de koopwoningen betreft het de hypotheekrenteaftrek. Deze drijft, in combinatie met de schaarste aan koopwoningen, de prijs van die woningen en dus ook van de grond fors op. Institutionele beleggers (vooral pensioenfondsen) moeten daarom een hoge prijs voor de grond betalen en dat betekent dat woningen die daarop worden ontwikkeld een huurprijs boven de € 1000 per maand moeten krijgen, willen zij een minimaal rendement behalen. Zo is een tweedeling op de woningmarkt ontstaan, met aan de ene kant sociale huurwoningen en aan de andere kant koopwoningen. Zelfs is daardoor het bezit aan huurwoningen van de institutionele beleggers vanaf de jaren ‘90 meer dan gehalveerd, van circa 300.000 naar 125.000 woningen nu. Geen enkel land in Europa heeft zo’n hoog percentage sociale huurwoningen als Nederland.

Het kabinet heeft maatregelen getroffen om de woningmarkt te hervormen, maar die zijn zo onevenwichtig dat de werking van de woningmarkt nauwelijks is verbeterd, eerder verslechterd. De maatregelen waren ook grotendeels geïnspireerd door overwegingen die niet zo zeer een verbetering van de werking van de woningmarkt tot doel hadden, maar waren ingegeven door politieke of publieke doelen. Denk daarbij aan de stevige huurverhogingen en de hieraan gekoppelde verhuurdersheffing voor woningcorporaties en beleggers die slechts als oogmerk hadden het overheidstekort te verkleinen. Ook de striktere voorwaarden voor een hypotheeklening door banken had slechts tot doel de financiële stabiliteit van het economisch systeem te versterken. Weliswaar is eindelijk, na jarenvan discussie, de hypotheekrenteaftrek aangepakt, maar uit electorale overwegingen wordt deze slechts in zeer kleine stapjes van 0,5% per jaar afgebouwd. De grondprijs blijft daardoor nog vele jaren hoog en de huurprijs van de geliberaliseerde woningen in de Randstad evenzeer.

Feitelijk is de voor velen noodzakelijke stap van een sociale huurwoning naar een koopwoning door de strengere regels voor hypotheken alleen maar groter geworden. Door de aantrekkende koopmarkt en hogere koopprijzen wordt deze stap nog groter, terwijl het alternatief, de middelhuurwoningen, niet of nauwelijks beschikbaar is. De groep huurders, die op deze woningen is aangewezen, is echter belangrijk groter geworden door de genomen maatregelen.

Zijn er dan geen lichtpuntjes voor deze groep? Een paar, maar wel hele kleine. De corporaties mogen een deel van hun bezit door een nieuwe wijze van huurbepaling boven de € 700 per maand brengen. Dat kan echter alleen bij wisseling van huurder. De mutatiegraad in dit segment is echter zeer laag, omdat de sprong naar een niet sociale huurwoning of een koopwoning groot is. Daarnaast hangt het van het beleid van de corporaties af of zij van deze mogelijkheid gebruik maken. Overigens levert deze maatregel geen bijdrage aan de vermindering van de schaarste van woningen want het betreft alleen een huuraanpassing van de bestaande voorraad.

Een andere positieve ontwikkeling is dat buitenlandse beleggers geïnteresseerd zijn in de Nederlandse woningmarkt. Ze hebben echter tot nu toe nauwelijks geïnvesteerd in nieuwbouw, maar slechts bestaande portefeuilles opgekocht. Ze lopen tegen dezelfde barrières op als de Nederlandse belegger, namelijk de hoge grondprijzen voor nieuw te bouwen huurwoningen.

Een structurele oplossing voor deze problemen is het echt hervormen van de woningmarkt door de sociale huren te brengen naar marktniveau — in combinatie met inkomenssubsidies voor de lagere inkomens — en de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Ik vrees dat dit politiek gezien op korte en middellange termijn niet haalbaar is. Dan lijkt mij als enige mogelijkheid op korte termijn het aantal woningen met een middelhuur substantieel uit te breiden door ook deze woningen te subsidiëren. Dit kan op een aantal manieren.

Bijvoorbeeld door de gemeenten in staat te stellen — of zelfs wettelijk te dwingen — beleggers en ontwikkelaars de grond onder bepaalde voorwaarden beneden de marktprijs aan te bieden. Minister Blok is al heel actief op dit gebied om gemeenten er toe te bewegen hieraan mee te werken. Bij vele gemeenten laat hun financiële positie echter niet toe om hier op grote schaal aan mee te werken. Om dit toch te bewerkstelligen, is een duidelijker politiek signaal nodig.

Een andere mogelijkheid is, zoals in de jaren 80, dat de overheid de woningen subsidieert met een bedrag per woning.

Ten slotte zouden corporaties hun middelhuurwoningen kunnen verkopen aan institutionele beleggers, eventueel onder de marktwaarde met beperkende voorwaarden. De corporaties kunnen dan tevens met die middelen weer sociale huurwoningen bouwen.

Deze suggesties kunnen ongetwijfeld uitgebreid worden. Het is in ieder geval noodzakelijk dat er op korte termijn een structurele aanpak komt met een uitbreiding van de maatregelen om het aantal woningen met een middelhuur fors te verhogen en zo aan de woningbehoefte van honderdduizenden te voldoen en doorstroming te realiseren.

2017-10-03T14:42:39+00:00